Arsa payı karşılığı inşaat projelerinde, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin tapu kayıtlarına güvenerek edindikleri hakların nasıl korunacağı uzun süredir tartışılmaktaydı. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 2025/2 sayılı kararı bu alandaki değerlendirme çerçevesini değiştirmiştir.
İçtihat değişikliği ne getiriyor?
Yeni yaklaşım, tapu siciline iyi niyetle güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişilerin durumunun ayrıca korunması gerektiğini vurgular. İnşaatın sonradan tamamlanmaması veya arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin geriye etkili biçimde sona ermesi, üçüncü kişinin kazanımını her olayda kendiliğinden hükümsüz hâle getirmeyebilir.
Uygulamada incelenecek noktalar
- Üçüncü kişinin tapu kaydına güvenip güvenmediği ve iyi niyetli olup olmadığı,
- Devrin zamanı ve projenin o tarihte ulaştığı aşama,
- Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin hükümleri,
- Tapu kaydında üçüncü kişiyi uyaran şerh veya başka bir kayıt bulunup bulunmadığı.
Her dosyada devir zinciri, tapu kayıtları, sözleşmeler ve projenin fiili durumu birlikte değerlendirilmelidir. Karar, hem arsa sahiplerinin hem yükleniciden bağımsız bölüm alan kişilerin sözleşme ve tapu süreçlerini daha dikkatli yürütmesini gerektirir.
Bu yayın genel bilgilendirme niteliğindedir; somut uyuşmazlık bakımından ayrıca hukuki değerlendirme yapılmalıdır.